Baromètres immobiliers : pourquoi les pourcentages doivent être lus avec prudence ?

+10 %, +15 %, +20 % : ces chiffres font régulièrement la une des analyses immobilières. Mais ces variations sont souvent présentées sans préciser le nombre de biens vendus. Or, un pourcentage ne prend tout son sens que lorsqu’on connaît le volume de transactions qui le compose. Une hausse annoncée dans un marché de 50 ventes ne signifie pas la même chose qu’une hausse identique dans un marché de 2.000 ventes.

Les baromètres publiés par Statbel et les notaires constituent une base statistique fiable. Mais pour les interpréter correctement, il est indispensable d’aller au-delà du pourcentage affiché.

Explications.

1. Le nombre de transactions derrière le chiffre.

Un pourcentage n’a pas la même portée selon le volume de ventes sur lequel il repose.

A titre d’exemple, en 2024, pour la commune de Bruxelles-Ville ont comptabilise 221 maisons vendues et un prix médian 417.500 €. Pour la commune de Wavre, c’est 216 maisons vendues et prix médian 395.000 €. Et enfin sur la commune de Gesves, 67 maisons ont été vendues pour un prix médian 243.750 €

À Bruxelles et à Wavre, le marché repose sur plus de 200 transactions annuelles. Les variations observées s’appuient donc sur un volume significatif. Au contraire, sur la commune de Gesves, avec 67 ventes sur l’année, l’impact d’un ou deux biens atypiques peut être beaucoup plus important. Une hausse de 10 % dans un marché de 67 ventes ne raconte pas la même histoire qu’une hausse identique dans un marché de plus de 200 ventes.

Exemple à l’appui pour Gesves : entre 2017 et 2018, les baromètres repris indiquait une hausse de 21 % (!), suivie l’année suivante d’une baisse de 8 %. Pourtant, en moyenne, Entre 2010 et 2024, le marché gesvois a progressé en moyenne « seulement » de 2,61 % par an.

Notre conseil : attention aux effets d’annonce ! Dans les communes à faible volume de transactions, analysez toujours l’évolution sur plusieurs années avant de tirer des conclusions.

2. Le prix médian ne reflète pas toujours la structure du marché.

Les baromètres communiquent principalement un prix médian. Ce chiffre est pertinent, mais il ne précise pas toujours la nature des biens vendus. Or, le marché évolue :

• Les logements construits ou rénovés aujourd’hui sont souvent plus compacts.
• Les normes énergétiques ont profondément modifié le parc immobilier.
• Le profil des biens mis sur le marché varie d’une année à l’autre.

Un appartement deux chambres de 100 m² dans les années 1980 correspond aujourd’hui plus fréquemment à un logement de 75 à 85 m². Ainsi, si la superficie moyenne diminue, le prix global peut sembler stable, alors que le prix au mètre carré progresse.

Inversement, une année marquée par davantage de ventes de biens haut de gamme peut faire évoluer le prix médian sans que l’ensemble du marché ait connu une hausse homogène.

Le prix médian donne une tendance globale. Il ne décrit pas toujours la réalité précise du mètre carré ni la structure qualitative des biens vendus.

Conclusion

Les baromètres immobiliers sont indispensables pour comprendre les grandes tendances du marché. Mais les augmentations qu’ils annoncent doivent toujours être interprétées avec prudence lorsqu’on ne connaît pas le nombre exact de biens vendus.

Avant de tirer des conclusions à partir d’un pourcentage, deux questions doivent être posées :

• Combien de biens ont réellement été vendus ?
• Quelle est la structure des biens vendus cette année ?

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