Bilan d’une année 2023 en demi-teinte et perspectives prometteuses pour 2024 – l’analyse de l’agence Latour & Petit

Introduction

Entretien réalisé ce 7 décembre avec Aymeric Francqui, administrateur délégué de Latour & Petit, agence immobilière leader de son marché en Belgique francophone. Ensemble, nous nous sommes plongés dans le bilan de l’année 2023 et avons détaillé les perspectives optimistes pour l’année à venir.

Tout en restant humble face aux multiples facteurs qui influencent le marché immobilier résidentiel, le manager nous partage ses constatations factuelles basées sur son expérience opérationnelle dans les régions de Bruxelles et de sa périphérie, du Brabant Wallon et de la province de Namur.

Fort de près de 90 collaborateurs répartis sur 7 implantations, Latour & Petit se distingue en tant qu’acteur de premier plan dans chacune de ses zones géographiques, réalisant des opérations immobilières tant en location, qu’en vente de biens existants et en vente de biens neufs. 

Le marché de la vente de biens existants

Dans le marché des biens existants, la hausse des prix après la période COVID a été suivie par une augmentation significative des taux d’intérêt, du prix de l’énergie, et du coût des travaux. Dans le même temps, les exigences et les obligations en terme énergétique continuent à se renforcer.

Malgré l’impact direct que ce dangereux cocktail a pu avoir sur les valeurs et l’activité en immobilier résidentiel existant, l’agence Latour & Petit a, dans son ensemble, constaté une résilience remarquable du marché dans lequel elle évolue. De manière globale, bien que l’activité ait clairement diminué face à son pic « post-covid », elle reste soutenue. De leur côté, les prix de vente ont cessé leur augmentation mais n’ont pas, pour peu qu’une généralité puisse être tirée, subi une baisse flagrante. Cette résilience semble avoir comme base la confiance des acheteurs en la valeur intrinsèque du logement, de sa qualité et de son confort de vie tant à Bruxelles, en Brabant ou en Province de Namur. Cela, en plus de la pression démographique qui ne faiblit pas dans ces zones.

Néanmoins, prenant en compte les réels freins évoqués, on en est revenu à un marché d’acheteurs, prudents, extrêmement bien informés et ayant la possibilité de comparer les biens mis en vente. Cela n’empêche certainement pas une maison ou un appartement parfaitement situé ou rénové récemment ou encore plein de potentiel (bien de catégorie 1) d’être vendu vite et à un prix élevé. En revanche, le bien à rénover, situé dans un quartier « en devenir » ou grevé d’un élément moins favorable (bien de catégorie 2), va probablement mettre plus de temps à trouver preneur et ce à un prix qu’Aymeric Francqui qualifierait de « juste ». Les acheteurs comparent, calculent, et ne sont plus prêts à payer le prix que le bien vaudra « demain » pour l’acquérir aujourd’hui. Ils attendront.

Un prix juste, essentiel pour le meilleur du marché

En plus de la constitution d’un dossier de vente regroupant toutes les informations légales, administratives, techniques, etc., et d’une présentation commerciale irréprochable, Latour & Petit souligne l’importance cruciale de la juste détermination du prix. Cette stratégie est essentielle pour s’assurer d’obtenir le « meilleur du marché ».

De manière factuelle, le nombre de visites et l’attractivité des biens restent positifs et l’agence constate une stabilisation du nombre de transactions. Cette stabilisation parait logique et saine après quelques années de fortes hausses de prix et du nombre de transactions enregistrées. Ce constat est toutefois accompagné d’un temps de commercialisation prolongé pour certains types de biens. Les prix de vente réellement obtenus présentent eux une légère baisse, masquant une division marquée entre les biens de la première catégorie et ceux de la seconde (voir ci-dessus).

La location en surchauffe

L’augmentation des prix de vente, associée à la hausse des taux d’intérêt et surtout à l’augmentation de l’apport en fonds propres requis, a conduit certains candidats à l’achat à préférer continuer à louer un bien en attendant de remplir les critères nécessaires. La balance entre l’offre et la demande pour les biens de qualité s’en retrouve faussée. Avec en plus l’indexation élevée de ces deux dernières années, l’agence Latour & Petit observe une claire hausse des prix en location pour les biens de qualité et économes en énergie.

Ces propriétés sont en forte demande, se louent rapidement, et les prix suivent logiquement une tendance à la hausse. Bien que celle-ci soit différenciée selon les cas, elle se manifeste de manière générale sur le marché.

Le marché des biens neufs

Latour & Petit, avec son service dédié à la vente de biens neufs, enregistre une année en demi-teinte, marquée toutefois par une augmentation du nombre de transactions dues à un plus grand nombre de projets mis en vente dans sa zone d’activité. Toutefois, la vision à moyen terme semble plus prudente avec un nombre de permis obtenus en nette baisse. Le marché du neuf en général fait face à de nombreux défis, principalement liés au véritable parcours du combattant nécessaire pour obtenir un permis de construire ainsi qu’aux coûts élevés de construction qui rendent difficile le travail des promoteurs.

Malgré des coûts élevés, l’immobilier neuf représente l’avenir, surtout à long terme. Latour & Petit souligne également des problèmes de délivrance de permis, particulièrement à Bruxelles, appelant à une action pour répondre à la demande croissante de biens neufs de la population.

Conclusion et perspectives

Latour & Petit, avec une perspective fondée sur l’expérience passée, est optimiste quant à la résilience du marché immobilier résidentiel. L’augmentation des loyers est perçue comme une réaction saine à la hausse des prix d’achat. L’espoir réside dans la stabilisation, voire la légère diminution des taux d’intérêt. Avec la perspective d’une reprise de confiance entre le deuxième et le troisième trimestre, l’agence anticipe un marché retrouvant sa sérénité après quelques années de belles progressions suivies par deux années plus incertaines. Les prix devraient se stabiliser en légère hausse, cachant malgré tout une réalité duale accentuée entre les deux catégories de biens évoquées : les biens neufs, rénovés ou ayant une consommation faible et situés dans un quartier « établi » verront leur prix continuer à augmenter ; alors que les biens à rénover, grevés d’éléments moins favorables et/ou situés dans un quartier « en devenir » verront quant à eux leur délai de commercialisation s’allonger avant d’obtenir le meilleur prix du marché.

Pour l’agence Latour & Petit, qui ouvrira début 2024 sa 4^e agence à Bruxelles, l’activité immobilière à Bruxelles, en Brabant et en province de Namur se dirige donc vers des années de normalisation progressive du marché.

Note : Les prévisions et observations sont basées sur des constatations internes à Latour & Petit et peuvent évoluer en fonction des conditions du marché.

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