Comment bien investir dans l’immobilier en période d’incertitude ?

Avec la hausse des prix, une fiscalité en mutation et des taux en mouvement, beaucoup s’interrogent : est-ce encore le bon moment pour investir dans l’immobilier ? Philippe Mestach, expert chez Latour & Petit, livre ses clés de lecture.

Taux en baisse : un retour de la rentabilité

Le retour progressif à des taux d’intérêt plus attractifs commence à redonner de l’élan à l’investissement immobilier. « La rentabilité redevient intéressante », explique Philippe Mestach, « mais elle doit être mise en équilibre avec l’augmentation importante des coûts de construction, qui a mécaniquement influencé le prix de vente des biens neufs. »

Pour compenser cette pression sur les marges, les promoteurs adaptent leur offre :

• Loyer garanti sur 1 à 3 ans.
• La gestion locative offerte la première année.

Ces incitants permettent aux investisseurs de retrouver un équilibre entre rentabilité et sécurité, tout en limitant les incertitudes liées à la mise en location.

Le neuf, une valeur refuge aux nombreux atouts

Investir dans le neuf offre aujourd’hui une série d’avantages tangibles :

• Des performances énergétiques aux normes actuelles.
• Une absence de travaux à prévoir sur le moyen et long terme.
• Une fiscalité claire et maîtrisée, avec un coût d’acquisition prévisible.

« Un bien neuf, bien situé, permet généralement de se projeter sur un horizon de 15 ans sans frais majeurs », souligne Philippe Mestach. « À l’inverse, un bien existant impose souvent des rénovations lourdes pour répondre aux normes locatives ».

TVA à 6 % : un levier fiscal important à partir de juillet 2025

À partir du 1er juillet 2025, les investisseurs pourront profiter d’un taux de TVA réduit à 6 % sur certains projets neufs (démolition-reconstruction), à condition de louer le bien 15 ans. Une évolution majeure face à la TVA actuelle de 21 %, qui renforce l’attractivité du neuf.

Cibler les bons produits : localisation, typologie, rendement

Le choix du bien est évidemment déterminant. Dans un marché tendu, certains produits se démarquent clairement.
« Aujourd’hui, les appartements deux chambres compacts offrent le meilleur rapport entre rendement, attractivité locative et budget d’acquisition », précise Philippe Mestach.

Avec une rentabilité nette estimée entre 2,5 % et 3 % (calculée sur 10 mois/an), ce type de bien séduit les investisseurs à la recherche d’un bon compromis entre coût, demande locative et potentiel de revente.

Outre la rentabilité locative, l’évolution des prix de l’immobilier constitue un second levier de performance. À Bruxelles, les appartements ont vu leur prix moyen progresser d’environ 3,65 % par an ces 15 dernières années (source : Statbel). Cette valorisation s’ajoute au rendement locatif.

La localisation reste un facteur essentiel. Les quartiers prisés, notamment au sud-est de Bruxelles, attirent un profil de locataires stable et solvable (expatriés, fonctionnaires européens…), ce qui limite le risque d’impayé et assure une valorisation durable du bien.

Exemple concret d’investissement

Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 2 chambres à 500 000 € (TVA et frais inclus).

• Loyer mensuel estimé : 1 450 €
• Revenus locatifs annuels (10 mois) : 14 500 €
• Frais de gestion et charges : env. 2 000 €
• Rentabilité nette estimée : ± 2,5 à 2,8 %
• Valorisation possible : +3 à 4 %/an en moyenne selon la localisation

Un tel produit peut convenir à un investisseur prudent, recherchant à la fois un revenu récurrent, un potentiel de revente et une fiscalité maîtrisée.

Une évolution du profil investisseur

Alors qu’en début d’année, les acquisitions étaient réalisées majoritairement par des occupants (75 %), on observe désormais une reprise de la demande du côté des investisseurs privés, qui représentent entre 35 et 40 % des ventes.

Certains achètent pour préparer leur retraite, d’autres pour loger leurs enfants à moyen terme. La fiscalité joue également un rôle dans ce regain d’intérêt, avec notamment l’extension de la TVA à 6 % dans certains projets de démolition/reconstruction. Cette mesure, initialement réservée aux résidents, est désormais accessible aux investisseurs, à condition de mettre le bien en location pendant 15 ans.

3 points-clés à valider avant d’investir

✅ Le quartier est-il attractif et bien desservi ?
✅ Le bien est-il adapté à la demande locative actuelle ?
✅ Tous les frais sont-ils bien intégrés dans le calcul de rentabilité (TVA, acte, charges, gestion) ?

Les conseils de l’expert

« Il faut viser un bon équilibre entre rendement locatif, valorisation et sécurité », conclut Philippe Mestach. Privilégiez des biens simples, bien situés, à la demande locative claire, pour limiter les imprévus.

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