TVA à 6 % : Ce que change la loi-programme du 10 juillet 2025

La loi-programme du 10 juillet 2025 apporte une avancée majeure dans le domaine de la fiscalité immobilière en rendant permanente l’application du taux réduit de TVA à 6 % pour certains projets de démolition et reconstruction. Cette mesure s’inscrit dans une volonté claire des autorités : encourager la production de logements durables et accessibles, tout en offrant un cadre fiscal plus stable et plus clair aux particuliers et aux professionnels.

Jusqu’à présent, seuls les projets pour lesquels un permis d’urbanisme avait été introduit avant le 1er juillet 2023 pouvaient bénéficier de ce taux avantageux. Désormais, cette contrainte de date est levée : la nouvelle législation permet à tous les projets éligibles, quelle que soit la date d’introduction du permis, de profiter du taux réduit à condition de remplir les critères définis.

Un accès élargi au taux réduit

Le régime permanent de TVA à 6 % prévu par la loi-programme du 10 juillet 2025 s’applique à plusieurs profils de bénéficiaires, en fonction de l’usage prévu du bien. Il couvre notamment les reconstructions pour usage personnel, les mises en location via des organismes agréés, ou encore les reconstructions à des fins de location directe longue durée.

Mais le cas qui nous concerne directement est celui de la vente d’un logement neuf reconstruit par un promoteur à un acquéreur particulier ou à un investisseur privé, selon des conditions précises.

D’une part, un particulier peut bénéficier de la TVA à 6 % s’il achète un appartement neuf issu d’un projet de démolition-reconstruction, à condition qu’il en fasse sa résidence principale sans délai, et qu’il ne possède pas d’autre logement. Il doit par ailleurs s’engager à y habiter pendant au moins cinq ans. Ce cadre est particulièrement favorable aux primo-acquéreurs à la recherche d’un logement durable à un coût plus accessible.

D’autre part, un investisseur (personne physique ou morale) peut également profiter du taux réduit de 6 %, pour autant qu’il s’engage à louer le bien pendant au moins quinze ans à une personne physique qui y établira sa résidence principale. Cette formule permet aux promoteurs et agents immobiliers de proposer des biens neufs à un tarif compétitif, tout en garantissant une stabilité locative aux futurs occupants.

Des conditions techniques précises

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions matérielles strictes doivent être respectées. La démolition complète du bâtiment existant est obligatoire, tout comme la reconstruction sur la même parcelle cadastrale. Le nouveau bâtiment doit être exclusivement destiné à l’habitation, sans usage mixte.

La surface maximale autorisée dépend du type de bénéficiaire : elle est fixée à 200 m² pour un particulier qui reconstruit pour lui-même, et à 175 m² dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location.

Certaines dépenses restent exclues du régime. Il s’agit notamment des travaux extérieurs non liés directement à l’habitation, comme les piscines, terrasses, garages non attenants, ou encore des équipements de loisirs et des systèmes de chauffage à combustibles fossiles. Ces postes seront donc soumis à la TVA au taux normal de 21 %.

Une vigilance sur l’usage du bien

Le bien concerné par la TVA à 6 % doit être occupé comme résidence principale dans un délai raisonnable après la fin des travaux. Si le bien est revendu, ou si son usage change (par exemple en résidence secondaire ou en bien locatif de courte durée) dans les cinq ans suivant la fin des travaux ou quinze ans pour les baux de longue durée cela peut entraîner un redressement fiscal, avec régularisation de la TVA au taux plein.

Des obligations administratives à ne pas négliger

L’accès au régime implique également des formalités précises. Le maître d’ouvrage doit compléter et transmettre une déclaration 111/3 à l’entrepreneur ou au notaire avant toute facturation. Cette déclaration engage l’acheteur sur le respect des conditions d’usage du bien. Les actes notariés doivent faire référence explicitement à l’article de loi sur lequel se fonde le régime de TVA réduite. Enfin, il est impératif de conserver l’ensemble des documents justificatifs ; permis d’urbanisme, plans, attestations, preuves de résidence, etc.  en cas de contrôle fiscal.

Bien que la loi-programme du 10 juillet 2025 instaurant un régime permanent de TVA à 6 % ne soit pas encore publiée au Moniteur belge, l’administration fiscale applique déjà une tolérance administrative. À titre conservatoire, il est donc possible de préparer les projets comme si le régime était en vigueur, à condition de respecter certaines précautions.

En conclusion

La loi-programme du 10 juillet 2025 marque une étape importante pour le secteur immobilier, en rendant plus accessible et plus pérenne le taux réduit de TVA à 6 % pour les projets de démolition-reconstruction. Ce cadre fiscal favorable soutient à la fois les acquéreurs particuliers, notamment ceux recherchant leur premier logement, et les investisseurs qui s’engagent dans une démarche de location durable.

Cependant, ce régime repose sur des conditions strictes, tant sur le plan technique qu’administratif, et reste à ce jour suspendu à sa publication officielle au Moniteur belge. Dans l’attente, il est vivement conseillé de sécuriser les projets par des clauses suspensives, de bien informer les clients, et de s’entourer de partenaires compétents pour assurer la conformité des dossiers.

Chez Latour & Petit, nous restons à vos côtés pour vous guider à chaque étape et vous faire bénéficier pleinement de cette opportunité fiscale dès son entrée en vigueur.

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