7 questions sur la non-indexation des loyers en Wallonie et à Bruxelles

Pour éviter que les locataires ne soient pénalisés deux fois – d’abord par une explosion de leur facture énergétique et ensuite par une forte indexation de leur loyer – les gouvernements bruxellois et wallon ont décidé de limiter ou d’interdire l’indexation des loyers selon l’indice de performance énergétique du bâtiment (PEB).

1/ Quels loyers peuvent être indexés totalement?

Le bien doit disposer d’un certificat PEB, et le bail doit avoir fait l’objet d’un enregistrement. L’indexation ne peut avoir lieu qu’à la date anniversaire du Bail.

• En Wallonie, seuls les loyers des logements disposant d’un PEB A, B ou C peuvent être indexés complètement.
• En Région bruxelloise, seuls les loyers des logements disposant d’un PEB A, B, C ou D peuvent être indexés complètement.
• En Flandre, l’indexation est interdite pour les logements affichant un PEB E ou F.

Pour rappel, l’indexation d’un loyer se calcule en fonction de l’évolution de l’indice santé. On multiplie le loyer de base par le nouvel indice santé, et on divise le tout par l’indice correspondant au mois précédant l’entrée en vigueur du bail.

2/ Quels loyers peuvent être indexés partiellement?

Le bien doit disposer d’un certificat PEB, et le bail doit avoir fait l’objet d’un enregistrement.

• En Wallonie, les loyers des logements disposant d’un PEB E peuvent être indexés de 50% maximum. Les loyers des logements disposant d’un PEB D peuvent être indexés de 75% maximum.
• En Région bruxelloise, les loyers des logements disposant d’un PEB E peuvent être indexés de 50% maximum.
• En Flandre, l’indexation est limitée à 50% pour les PEB D.

3/ Quels loyers ne peuvent pas être indexés?

En l’absence du certificat PEB ou pour les biens présentant un PEB F ou G, l’indexation est interdite.Vue en plein écran

4/ Combien de temps la mesure va-t-elle durer?

La mesure est temporaire et va durer un an. Les textes doivent encore être votés.

• En Wallonie, elle entrera en vigueur au 1ᵉʳ novembre.
• En Région bruxelloise, elle entrera en vigueur après publication au Moniteur belge, le 14 octobre.
• En Flandre, la mesure est entrée en vigueur le 1er octobre.

Une fois les mesures levées, et si les gouvernements n’ont pas statué sur des renouvellements, l’indexation sera à nouveau possible. Aucun rattrapage ne pourra se faire après la levée des mesures.

5/ Quid si le PEB s’améliore en cours de route?

En Région bruxelloise, dès que le propriétaire peut produire un PEB qui lui permet d’indexer (partiellement) son loyer, il peut le faire. Imaginons un appartement au PEB G, qui aurait dû être indexé en décembre 2022. Le propriétaire réalise des travaux qui permettent à son bien d’obtenir le label C en mars 2023. Il pourra à ce moment-là indexer son loyer, sur la base de l’indice santé du mois de mars 2023. Et cela, rétroactivement sur les trois derniers mois.

En revanche, si vous aviez un PEB E, qui vous a permis d’indexer votre loyer à hauteur de 50%, vous ne pourrez pas réindexer votre loyer si votre bien obtient un label D (afin d’appliquer l’indexation à 100%). De fait, l’indexation ne peut avoir lieu qu’une fois par an. Ce principe est également valable en Flandre.

En Wallonie, une telle mesure n’est pas prévue. Il faudra donc attendre l’anniversaire du bail pour procéder à l’indexation.

6/ PEB et baux différents

Si vous êtes propriétaires d’un immeuble dont les appartements disposent de PEB différents et de baux avec des dates d’anniversaire différentes, le principe restera le même: les loyers de chaque appartement seront (partiellement) indexés, ou non, selon le PEB du bien que le locataire occupe, et selon la date d’anniversaire du contrat de bail.

7/ Qui des logements sociaux?

Si vous occupez un logement social, vous ne serez pas concerné par ces nouvelles mesures. “Le loyer réel payé par le locataire échappe au principe d’indexation puisqu’il est calculé sur la base des revenus du locataire”, explique Annaïk De Voghel, porte-parole de Nawal Ben Hamou, secrétaire d’État bruxelloise au Logement et à l’Égalité des chances.

8/ Et pour les baux commerciaux?

Ces limitations et interdictions ne concernent que les baux résidentiels. Les baux commerciaux ne sont pas concernés. “Un travail est néanmoins en cours pour étudier un système similaire pour les baux commerciaux“, affirme-t-on au cabinet de Barbara Trachte, secrétaire d’État bruxelloise chargée de la Transition économique.

9/ Puis-je faire corriger mon PEB ?

Il est conseillé de prendre contact avec le certificateur au préalable. En cas de litige, vous pouvez également introduire une plainte. En Wallonie, cette plainte peut être introduite via le SPW, à Bruxelles, par le biais de l’IBGE (Bruxelles Environnement) et en Flandre, via l’Agence flamande de l’Énergie et du Climat (VEKA).

10/ Quid des contrôles?

Concernant le contrôle du respect de l’interdiction/limitation de l’indexation en Région bruxelloise, “il n’y avait pas de contrôle avant, il n’y en aura pas aujourd’hui. Par contre, une communication est prévue par Bruxelles Logement afin que chacun ait conscience de ses droits et obligations”, explique le cabinet de Nawal Ben Hamou. Pas de réponse encore à ce stade chez son alter ego wallon.

À noter que les locataires auront le droit de refuser l’indexation si les propriétaires décident de l’appliquer malgré tout.

Article rédigé par Isabelle Dykmans et Ewa Kuczynski, journalistes à l’Echo.

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